Воронежского сенатора Сергея Лукина услышали в Минстрое?

3 июня в Совете Федерации состоялись парламентские слушания на тему «Формирование благоприятного предпринимательского климата в строительной отрасли», на которых выступил с докладом воронежский сенатор Сергей Лукин. Он, в частности, коснулся такого важного для участников рынка вопроса, как отсутствие четкого регламента действий, чтобы определить, возможна ли достройка объекта по старым правилам или же 1 июля - в связи с изменением законодательства о долевом строительстве - по нему необходимо открыть счета эскроу. Уже 4 июня, словно откликаясь на выступление Лукина, Минстрой выпустил приказ о регламенте.

Из-за проблемы, которую поднял на парламентских слушаниях Сергей Лукин, строители бьют тревогу давно. Она связана с серьезной корректировкой законодательства о долевом строительстве, а по сути - с перестройкой всей строительной отрасли России.

Идеология реформы заключается вот в чем. В течение долгих лет строительный сектор страны оставался по факту самостоятельным. Но в конце 2017 года из-за массы обманутых дольщиков стало очевидно намерение государства взять его под контроль. Национализировать индустрию, понятное дело, немыслимо. Однако можно внедрить в систему госбанки, превратив отрасль с оборотом в 3-4 трлн рублей в квазигосударственную. К концу 2017 года власти подготовили план трехлетнего перехода отрасли к проектному финансированию. Ведь когда кредитовать 70% стоимости проекта будет государственный банк, рынок окажется под полным его контролем.

Согласно принятым в конце декабря 2018-го изменениям в законодательство, с 1 июля 2019 года застройщики должны в обязательном порядке переходить на эскроу-счета и привлекать проектное финансирование не только для новых, но и для строящихся объектов. Исключение - проекты, находящиеся в высокой степени готовности. Но вот четкого регламента действий для того, чтобы определить, возможна ли достройка объекта по старым правилам или же 1 июля по нему необходимо открыть счета эскроу, на момент выступления воронежского сенатора в Совфеде не существовало.

В частности, как сказал Сергей Лукин, не была утверждена форма заявления о готовности проекта строительства, в результате чего застройщик не может обратиться в контролирующий орган для получения заключения о степени готовности объекта. Поэтому естественным образом прогнозировались проблемы при их финансировании.

Но опасения застройщиков, которые озвучил Лукин, оказались напрасны. Словно откликаясь на его выступление, уже 4 июня вышел долгожданный приказ Минстроя России, подписанный заместителем главы ведомства Николаем Стасишиным. Он утверждает форму заявления застройщика о готовности проекта для его завершения по старым правилам. А ранее, 1 мая, вступило в силу правительственное постановление «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров долевого участия».

Документ предоставляет застройщику возможность после 1 июля вести достройку своих жилых объектов по старым правилам - без проектного (банковского) финансирования и счетов эскроу. Правда, тогда необходимо, чтобы в общем случае дом должен быть построен не менее чем на 30% и в нем должно быть продано по ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места. Таким образом, застройщики, в том числе усилиями Сергея Лукина, добились удовлетворяющего и их самих, и правительство варианта.

Тема реформы законодательства о долевом строительстве стала не единственной, которую поднял на парламентских слушаниях Заслуженный строитель России Сергей Лукин. Вторая важная проблема для отрасли, которую обозначил воронежский сенатор, - стоимость подключения объектов капитального строительства к инженерным сетям. По словам Лукина, она определяется в порядке, установленном правительством РФ. Ставки платы за единицу максимальной мощности и стандартизированные тарифные ставки едины для всех территориальных сетевых организаций в том или ином российском регионе. Но вот стоимость присоединения, рассчитанная с применением ставок платы за единицу максимальной мощности и стандартизированных тарифных ставок, оказывается в среднем в два-три раза выше, чем стоимость тех же мероприятий, рассчитанная с применением сметных нормативов на основании разработанной проектной документации.

«Строительство сетей за счет застройщика и дальнейшая их передача в собственность ресурсоснабжающей организации - по сути дела, передача готового бизнеса, на котором РСО в дальнейшем зарабатывают свою прибыль, - заявил Сергей Лукин, назвав действующую практику парадоксальной. Сенатор подчеркнул, что в связи с переходом отрасли на проектное финансирование возникает дополнительная проблема: банки попросту не будут финансировать прокладку внеплощадочных магистральных сетей, находящихся за пределами выделенных земельных участков под строительство.

Лукин положительно оценил предложение госкорпорации «Дом.рф», включающее создание механизма, при котором в договоре технологического присоединения отражаются взаимные обязательства сетевиков и застройщиков. РСО должна в определенные сроки и за свой счет или на заемные средства обеспечить планируемый к строительству участок для комплексного освоения объектами инженерной инфраструктуры. А застройщик обязуется в сроки, указанные как в договоре подключения, так и в договоре комплексного освоения территории, осуществить реализацию проекта комплексного освоения со строительством внутриквартальных сетей и объектов жилищного строительства. Причем внутриквартальные сети (до объектов строительства) могут быть построены в рамках договора техприсоединения по договоренности сетевой организации и застройщика.

Лукин обратил внимание на то, что необходимо исключить ситуацию, когда потребитель, по сути, платит дважды: НДС и налог на прибыль заложены как при формировании тарифа в инвестпрограмме, так и при покупке жилья. Напомнил о необходимости скорейшего решения вопроса так называемых бумажных мощностей, влияющего на стоимость технологического присоединения. В регионах есть неиспользуемые электрические мощности, зарезервированные потребителями: их доля - 30-40%. Но они не могут быть предоставлены инвесторам, желающим подключиться к сетям, а экономических стимулов для отказа от избыточных мощностей у потребителей нет. В конце 2018 года вопрос, напомнил сенатор, был проработан Совфедом совместно с Минэнерго. Однако воз и ныне там. Необходимое постановление правительства РФ так и не увидело свет.

В качестве важных вопросов, касающихся национального проекта «Жилье и городская среда», Лукин отметил необходимость субсидирования строительства инженерных коммуникаций для застройщиков. Тем более что самим Минстроем высказывалось предложение возмещения до 25% затрат, понесенных застройщиком при переселении из ветхого и аварийного жилья. Впрочем, ожидаемый участниками рынка законопроект в Госдуму правительством так и не внесен.

С ключевыми тезисами доклада Сергея Лукина оказался полностью солидарен аудитор Счетной палаты Юрий Росляк. Ведь обозначенные воронежским сенатором проблемы мешают достижению целей из национального проекта «Жилье и городская среда».

Сам же Сергей Лукин в завершение подчеркнул, что для решения поставленных задач нужна взаимоувязка всего массива федеральных, ведомственных, региональных нормативно-правовых актов и поддержал создание рабочей группы, которая должна выполнить функцию стратегического государственного планирования по соответствующему направлению.

По итогам слушаний был принят проект рекомендаций в адрес кабинета Дмитрия Медведева, Минстроя и органов власти субъектов РФ, направленных на дальнейшее формирование благоприятного предпринимательского климата в строительной отрасли.

Местное самоуправление заменяют усиленно общественным. Подчиненные Гусева придумали воронежцам компенсацию за отмену выборов

Cенатор Сергей Лукин: «Воронежская область отличилась не только объемами жилья, но и объемами ипотечного кредитования»