Нацпроект в опасности. Воронежский сенатор Сергей Лукин дал в Совфеде бой газовикам и энергетикам

Воронежский сенатор Сергей Лукин выступил с внушительным пакетом инициатив по механизму обеспечения земельных участков под жилищное строительство инженерной инфраструктурой. Дело в том, что участков, к границам которых подведены электричество, газ и вода, в России практически нет. Особенно проблема болезненна для комплексного освоения территорий и их развития уже после застройки. Без решения вопроса наращивать объемы жилстроительства - задача нереальная, с чем согласны все эксперты. Но ситуация, похоже, близка к тупиковой. Под угрозой срыва - выполнение нацпроекта «Жилье и городская среда» (в числе его параметров - рост ввода жилья в РФ до 120 млн кв. м к 2024 году).

Комплекс предложений, реализация которых призвана содействовать выполнению нацпроекта, сенатор от Воронежской облдумы Сергей Лукин внес на круглом столе, состоявшемся 17 февраля в Совете Федерации. Он был посвящен поиску выходов из тупика с обеспечением земельных участков для строительства жилья инженерной инфраструктурой. В круглом столе приняли участие представители Минстроя, Минэнерго, Федеральной антимонопольной службы, Национального объединения застройщиков, региональных властей. А его организатором выступил комитет Совфеда по федеративному устройству, региональной политике, муниципальному управлению и делам Севера, в состав которого входит Сергей Лукин.

Думайте сами, решайте сами - иметь или не иметь

Цифры, озвученные заместителем главы Минстроя Никитой Стасишиным, не выглядели оптимистичными. По его словам, в стране наблюдается сокращение объема вовлеченных в жилищное строительство земельных участков. Основная причина - как раз проблемы их обеспечения инженерной инфраструктурой. Объем текущего строительства составляет 102 млн кв. м жилья. То есть заметно меньше, чем в 2016-2018 годах, когда он достигал 120-130 млн кв. м. 

Минстрой провел мониторинг наличия в регионах перспективных земельных участков для жилищного строительства, на которые уже оформлена градостроительная документация, но пока отсутствуют разрешения на застройку в связи с их необеспеченностью инженерной инфраструктурой. Оказалось, что на них может быть построено 136 млн кв. м, которые, получается, повисли в воздухе. А чтобы достичь итогового показателя нацпроекта по вводу жилья в размере 120 млн кв. м, нужно чтобы в 2022 году объем текущего строительства составлял не менее 180 млн кв. м. Так что, как говорится, думайте сами, решайте сами - иметь или не иметь.

Клубок проблем

«Для наращивания объемов жилищного строительства необходимо развитие инженерной инфраструктуры естественных монополий опережающими темпами», - подчеркнул в своем докладе Сергей Лукин. Но что же мешает развитию?

В данный момент, констатировал Сергей Лукин, у субъектов естественных монополий (к которым относятся электрическое и газовое сетевое хозяйство, центральное водоснабжение, водоотведение и отопление) отсутствует порядок формирования и утверждения их инвестпрограмм органами государственной власти, нет механизма межотраслевой координации инвестиционной деятельности с документами территориального и стратегического планирования. А инвестиционная деятельность напрямую влияет на развитие инженерной инфраструктуры: расходы на инвестпроекты учитываются при установлении госорганами цен и тарифов на продукцию и услуги естественных монополий.

«Фактически у субъектов естественных монополий нет заинтересованности в развитии коммунальной инфраструктуры для обеспечения земельных участков», - заявил сенатор. А отсутствие стимулов, в свою очередь, накладывается на отсутствие жесткого контроля за требованиями монополистов при выдаче условий на технологическое присоединение - и монополии используют пробел в собственных интересах.

Сергей Лукин указал на ряд важных факторов. Во-первых, непрозрачность формирования инвестпрограмм ресурсоснабжающих организаций, очередности, стоимости строительства и реконструкции объектов инфраструктуры. Во-вторых, закрытость информации об объемах свободных мощностей для подключения и объемах необходимой реконструкции существующих мощностей. Он обратил внимание, что ресурсоснабжающими организациями применяются предельные ставки платы за подключение строящихся объектов. Фактически - без объяснения причин и учета конкретных обстоятельств того или иного проекта. Ценообразование на услуги естественных монополий формируется по фактическим затратам, а не от уровня эффективности и экономической обоснованности, что как минимум нелогично.

Сенатор рассказал о недостаточности объемов строительства по расширению мощностей и новых объектов инфраструктуры, которое выполняется за счет собственных средств ресурсоснабжающих организаций, получаемых из инвестиционной составляющей в тарифе на оказание услуг населению. По его мнению, налицо - стремление естественных монополий переложить свои обязанности на застройщиков. Которым, так сказать, вспомнят все - и включат в плату за технологическое присоединение к сетям.

«Стоимость обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой по договорам технологического присоединения значительно выше, чем рассчитанная по укрупненным показателям сметная стоимость внешних сетей до точек подключения, указанных в договорах присоединения, - сообщил Лукин. - Ведь в тариф на присоединение включаются так называемые затраты на выполнение общесистемных мероприятий, непосредственно не относящихся к обеспечению конкретной площадки для строительства. К тому же к реализации зачастую предлагаются избыточные технические решения, не всегда соответствующие бюджету того или иного проекта застройки».

Исходя из воронежского опыта, Лукин добавил, что практически все функции естественных монополий централизованы в головных компаниях, и на уровне региона с ними не представляется возможным решить практически ни одного вопроса.

И вдобавок - законодательные изменения

Теоретически инженерную инфраструктуру должны финансировать региональные и местные бюджеты. Но на практике денег категорически не хватает, и до сих пор ее строительство по всей стране осуществлялось в основном за счет средств застройщиков. Но окно возможностей закрывается. Если раньше застройщики вкладывали в строительство деньги дольщиков, полученные напрямую, то теперь закон диктует иное.

«Ситуация осложняется трансформацией института долевого строительства в стране, с внесением корректировок в 214-ФЗ, и ужесточением требований к целевому использованию банковских ресурсов, - подчеркнул Сергей Лукин. - Застройщики не имеют права направлять на строительство внеплощадочных сетей и коммунальных объектов средства банков, привлекаемые в рамках проектного финансирования. Банки, как правило, рассматривают их строительство как отдельные проекты. Поэтому выделение займов осуществляется на совершенно других условиях по сравнению с проектным финансированием через эскроу-счета. А если застройщику все-таки удается доказать, что речь идет о едином проекте с постройкой жилых домов, банки выделяют денежные средства пропорционально общей площади ввода готового жилья в рамках договора о технологическом присоединении. В то время как требования ресурсоснабжающих организаций - внесение платы в размере 75-80% стоимости присоединения объектов всей территории застройки двумя первыми платежами в сроки 15 дней и трех-шести месяцев с даты заключения договора».

По словам Сергея Лукина, единственным источником для строительства внешних сетей и сооружений остаются собственные ресурсы, которыми абсолютное большинство застройщиков не обладает. С учетом текущей ситуации на рынке жилья, особенно в регионах, реализация значительной части проектов комплексной застройки делается экономически нецелесообразной, заключил парламентарий.

Что делать?

Для решения назревших проблем сенатор Сергей Лукин предложил комплекс конкретных мер. В частности, по его мнению, на уровне правительства РФ требуется в кратчайшие сроки сформировать сведения о потребности регионов в создании инфраструктурных объектов, необходимых для обеспечения предусмотренных в субъекте Федерации объемов ввода жилья; определить конкретные мероприятия, взаимоувязанные с инвестпрограммами ресурсоснабжающих организаций, и источники их финансирования.

«Нужно исключить из тарифов на технологическое присоединение мероприятия по созданию технической возможности присоединения со строительством новых и реконструкцией существующих головных сетей и сооружений естественных монополий», - заявил сенатор Сергей Лукин. Ему представляется целесообразным направить на соответствующие цели прямое бюджетное финансирование, выделяя средства непосредственно ресурсоснабжающих организаций.

Причем осуществление всего комплекса работ, от разработки проектной документации до строительства и пуско-наладки головных объектов, должно осуществляться на конкурсной основе. «Только такой способ надежно гарантирует прозрачность формирования стоимости, - убежден Сергей Лукин. - Аналогичный метод может быть применен и к прокладке внешних инженерных коммуникаций, - добавил он.

А в целях уменьшения стоимости строительства головных сооружений и внеплощадочных сетей Лукин предложил рассмотреть возможность снижения налоговой нагрузки в части исключения из тарифов на технологическое присоединение налога на прибыль и НДС. Таким образом станет возможным снизить затраты, существенно влияющие на стоимость квадратного метра, пояснил он.

Для осуществления указанных мероприятий необходимо определить оператора по принципу, сформированному «Программой по реконструкции (модернизации) объектов коммунальной инфраструктуры в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, износ которых превышает 60%».

Также сенатор поддержал способ решения вопроса обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, предложенный госкорпорацией «Дом.рф»: создание механизма, при котором в договоре подключения (технологического присоединения) отражаются взаимные обязательства сетевой РСО и застройщика по реализации как подключения объекта строительства, так и всего проекта комплексного освоения территории.

«Конструктивные предложения, высказанные в рамках состоявшегося в Совете Федерации обсуждения, должны найти реализацию в кратчайшие сроки. В противном случае национальный проект «Жилье и городская среда» окажется под угрозой срыва», - подчеркнул Сергей Лукин.

Воронежский депутат Алексей Журавлев: «Зеленский сам обострил ситуацию в Донбассе»

Мэрия Воронежа подыграла продавцам воздуха. Не все перевозчики оценили новые условия торгов на городские маршруты