Самовольная постройка. Мэрия покусилась на 18-этажку «Воронеж-дома»

Администрация Воронежа через суд хочет признать самовольной постройкой почти возведенный 18-этажный дом площадью 37,3 тыс. кв. м и обязать застройщика ЗАО «Воронеж-дом» снести объект. К делу намерен подключиться владелец соседнего участка, требовавший того же с конца 2022 года. В мэрии объясняют, что дом построен без разрешительной документации и с нарушением норм. Застройщик отрицает нарушения норм и считает, что городские власти незаконно не утверждают измененный по их же требованию проект планировки территории. Участники рынка оценивают стройку дома более чем в 2 млрд рублей в текущих ценах.

В конце февраля воронежский арбитраж отложил разбирательство по делу о сносе 18-этажного дома, который ЗАО «Воронеж-дом» возводит в северном микрорайоне Воронежа по адресу улица Шелепина, 4. В начале года с требованием признать объект самовольной постройкой и обязать застройщика ее снести обратилась администрация города. Причины требований в документации не раскрываются, как и причины отложения дела. Вместе с тем арбитраж по ходатайству властей принял обеспечительные меры и запретил областному управлению Росреестра совершать любые действия по госрегистрации прав, обременений, сделок и изменений характеристик объекта.

Площадь дома - 37,3 тыс. кв. м. Он расположен на земельном участке площадью 1,1 га. Кадастровая стоимость земли, по данным Росреестра, составляет 54,6 млн рублей.

К делу подключился скандальный землевладелец Андрей Чермошенцев. В другом разбирательстве он требует признать дом самовольной постройкой и снести его.

Андрей Чермошенцев владеет соседним земельным участком, считает, что «Воронеж-дом» ведет работы без разрешения на строительство и мог частично занять его землю.

В 2023 году суды двух инстанций отказали Чермошенцеву в удовлетворении иска, но кассация вернула дело на новое рассмотрение, посчитав, что нижестоящие инстанции «устранились от рассмотрения исковых требований, признавая достаточным основанием для отказа в иске недоказанность факта возведения самовольной постройки». Как говорится в решении кассации, исходя из принципа пропорциональности снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства, а «устранение последствий должно быть соразмерно нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков».

Андрей Чермошенцев просит объединить два иска, мэрии и свой, в одно производство.

В администрации Воронежа пояснили, что обратились в арбитраж после того, как региональная инспекция Госстройнадзора выявила, что дом построен без согласований и разрешений, к тому же с нарушением градостроительных норм и правил. «Застройщик неоднократно обращался в управление разрешительной документации, - заявили в мэрии. - В выдаче разрешения на строительство отказано в связи с несоответствием проектной документации проекту планировки территории, с нарушением границ участка земли и несоблюдением санитарно-гигиенических и экологических требований».

В ЗАО «Воронеж-дом», в свою очередь, рассказали, что земельный участок находится в собственности компании и по утвержденному в 2016 году мэрией Воронежа проекту планировки территории там уже построены три дома. В 2020-м застройщик спроектировал спорный дом, на который позже было получено положительное заключение эксперта. Затем был разработан новый ППТ, поскольку потребовалось перераспределить парковочную зону, а мэрия решила, что на территории необходимо построить отдельно стоящий детский сад, а не пристроенный, как было запланировано.

В «Воронеж-доме» уверены, что проект планировки территории должен быть утвержден мэрией, однако по непонятным причинам не утверждается: «Внятного ответа, почему новый ППТ не утверждается, наша организация получить не может. Отсюда - препятствия получению разрешения на строительство и осуществлению дальнейшей строительной деятельности. Каждый раз в нарушение действующего законодательства мэрия Воронежа находит все новые и новые основания для неутверждения проекта».

В компании подчеркнули, что нарушений строительных норм и правил на участке застройки не было: «Наличие объекта не может угрожать жизни и здоровью граждан, земельный участок огорожен и расположен непосредственно на территории комплексной застройки, что делает невозможным проникновение на территорию посторонних лиц».

Средства дольщиков или прочих инвесторов застройщик не привлекал, договоры на реализацию квартир не заключал. На данный момент работы на объекте заморожены. Степень готовности дома и объем вложений в строительство в компании не раскрыли.

По оценке главы строительной группы «Бик» Дмитрия Большакова, в текущих ценах инвестиции в строительство дома превышают 2 млрд рублей: «В среднем себестоимость строительства 1 кв. м составляет 60 тысяч». Впрочем, по мнению Большакова, сумма может быть и меньше, так как работы начинались при другой конъюнктуре рынка.

Юрист Сергей Кардашов обратил внимание, что в практике мэрии не было обращений в суд с иском о сносе жилых многоквартирных домов такой этажности и степени готовности. Он заметил, что, несмотря на отказы властей в выдаче разрешения, застройщик не обращался в суд с заявлением о признании отказов незаконными и о понуждении к выдаче документации. Как полагает эксперт, перспективы сноса не слишком реалистичные. «Действенным способом предотвратить его было бы заявление застройщиком встречного иска о признании права собственности на здание, - сказал юрист Кардашов. - Актуальные нормы законодательства о самовольной постройке предполагают не только снос здания, но и возможность обязать застройщика привести его в соответствие с градостроительными нормами». В любом случае, по его словам, в процессе должна быть судебная экспертиза: «Без нее суд вряд ли разрешит спор».

По данным базы «СПАРК-Интерфакс», ЗАО «Воронеж-дом» зарегистрировано в Воронеже в июле 1997 года для строительства жилых и нежилых зданий. Выручка в 2023-м - 30 тысяч, чистый убыток - 1,3 млн рублей. Гендиректор - Ольга Семенова. Актуальные собственники не раскрываются. До своей смерти в 2021-м холдинг возглавлял экс-депутат Воронежской облдумы Петр Семенов. Застройщик работает на рынке с 1994 года. За 25 лет возвел более 35 многоэтажных домов и административных зданий. В основном ЗАО «Воронеж-дом» строит в северном микрорайоне Воронежа.

Что Алексей Гордеев и Владимир Нетёсов вынесли из послания президента Путина

Мэр Кстенин встретил Хвастунова как родного. На воронежский парк «Танаис» замахнулись три концессионера