Михаил Булгаков отказал армянам. Братья Саркисяны проиграли суд о постройке жилого дома на меже у Никольской церкви Воронежа

Воронежский арбитраж опубликовал полное решение об отказе ООО «Нео групп» Сергея Плотникова, Аллена и Эдварда Саркисянов в требовании возмещения 51,6 млн рублей убытков от областного правительства, Минфина и Минкульта РФ. Компания братьев армян собиралась построить в центре Воронежа рядом с памятником культуры федерального значения Никольской церковью дом на 16 квартир. Но участок под строительство попал под запрет на капитальные работы из-за расширенной зоны охраны памятника. Арбитражный суд посчитал убытки и упущенную выгоду недоказанной и заявил, что они обусловлены юридическими ошибками и отсутствием риск-менеджмента «Нео групп».

«Нео групп» братьев Саркисянов и Сергея Плотникова планировала возвести в центре Воронежа трехэтажный дом на 16 квартир на собственном земельном участке (компания приобрела его в феврале 2017 года) в 2,1 тыс. кв. м на улице Таранченко, 21. 

Градостроительный план территории был разработан в июле 2017-го. А в декабре того же года правительство Воронежской области расширило охранную зону расположенного на улице Таранченко, 19, памятника культуры федерального значения - построенной в XVIII веке Никольской церкви (попала под государственную охрану в 1974 году).

В результате решения властей принадлежащий «Нео групп» земельный участок полностью попал в границы охранной зоны, запрещающей почти любое капитальное строительство (исключения составляют подземные объекты: метро, туннели, переходы и парковки). Поэтому администрация Воронежа не выдала компании братьев Саркисянов и Сергея Плотникова разрешения на строительство. «Нео групп» попыталась оспорить отказ. Но в октябре 2018 года воронежский арбитраж принял сторону администрации города. А в дальнейшем застройщик сам отозвал апелляционную жалобу.

В ноябре 2019-го «Нео групп» подала заявление о возмещении убытков от областного правительства. Летом 2020 года в качестве соответчиков по ходатайству истца были привлечены сразу два федеральных ведомства - Минфин и Минкульт. Как объяснили в «Нео групп», возмещать убытки они хотели из государственного бюджета.

Изначально «Нео групп» требовала с властей 81,7 миллиона компенсации, но в процессе судебного разбирательства снизила сумму до 51,6 млн рублей. Из них 27,3 миллионов составила разница между рыночной стоимостью земельного участка до и после изменения охранной зоны, 11,7 миллионов - убытки в связи с досрочным прекращением обязательств по договорам процентного займа перед третьими лицами, 10 миллионов - упущенная выгода из-за отмененного строительства и, наконец, 2,6 млн рублей - расходы на получение разрешения на строительство и другие подготовительные работы.

В своем решении судья воронежского арбитража Михаил Булгаков отметил, что основанием к возмещению убытков могут быть как правомерные, так и противоправные действия органов власти. Но «на дату разрешения спора по существу законодателем конкретных юридических оснований для компенсации за правомерные действия, условий возмещения убытков в случае ограничения прав владельцев участка в связи с установлением зон охраны объекта культурного наследия, особенностей порядка определения состава и размера убытков не установлено». Поэтому суд посчитал основанием для компенсации само наличие убытков: «В качестве убытков могут быть взысканы не любые расходы, понесенные потерпевшим, а лишь те, которые необходимы для восстановления нарушенного права». Судья подчеркнул, что расчет упущенной выгоды «как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер».

Как следует из решения воронежского арбитража, от истца требовалось доказать факты возникновения расходов и неполучения доходов в виде упущенной выгоды, и причинная связь между убытками и правомерными действиями властей должна быть прямой. Однако компания «Нео групп» не доказала, что единственным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство послужило изменение границ охранной зоны.

Вместе с тем границы охранных зон «могут быть изменены, в том числе по инициативе собственника земельного участка, который находится в пределах зон». Но «Нео групп» за годы разбирательства правом не воспользовалась: «Возможность обращения со стороны истца и последующего изменения границ не утрачена». «В условиях отсутствия ясности в вопросе о правовой природе возмещения убытков при ограничении прав правообладателей земельных участков, - говорится в решении арбитража, - суд исходит при определении оснований и критериев из подтверждения или неподтверждения истцом исчерпания им всех возможностей реализации своих прав как собственника».

Выводы о разнице в 27,3 млн рублей по стоимости земельного участка судья Михаил Булгаков посчитал преждевременными. Сумма остальных убытков, по мнению воронежского арбитража, не находится в прямой связи с ограничениями на участок. «По существу требований позиция истца основана на попытке введения суд в заблуждение относительно ограничения его прав», - считает Михаил Булгаков. Он добавил, что убытки «фактически обусловлены ошибочной юридической оценкой» и «отсутствием надлежащего правового риск-менеджмента» со стороны застройщика. Тем более что, как выяснилось, «Нео групп» с момента основания не построила ни одного здания.

«Нео групп» армянских недодевелоперов Аллена и Эдварда Саркисянов и их юрист с историческим образованием и судимостью за мошенничество Сергей Кардашов вчистую проиграли суд за право строить на меже с Никольской церковью, а если не дают, готовы, ваша честь, деньгами забрать, - резюмировал итоги арбитражного процесса телеграм-канал «Спойлер». - Судья Михаил Булгаков резонно посчитал, что раз братья армяне ничего в жизни не построили, то не фиг и начинать. Тем более в охранной зоне одного из важнейших культурных и религиозных памятников города - Никольской церкви».

Тапашидигейт. Бизнесмен, пообещавший губернатору Гусеву построить Арбат под Семилуками, хвалился разработкой вакцины «Наебин»

От районной управы до прокурора Савруна. Депутат Госдумы Игорь Кастюкевич выстраивает систему решения проблем воронежцев