Владельцу Грибановского сахарного завода в Воронежской области помешало под Пензой наследие Михаила Лермонтова

Группа АСБ Юрия Хохлова с ключевыми активами в Воронежской и Тамбовской областях, включая Грибановский и Кирсановский сахарные заводы, не может купить 1,8 тыс. га земли под Пензой, право на которые она получила после трех лет аренды. Уже после заключения договора купли-продажи и внесения аванса выяснилось, что земля входит в зону охраны Лермонтовского музея-заповедника «Тарханы». Компания готова соблюдать ограничения, прописав их в соглашении. Но областной департамент госимущества, а вслед за ним и суд решили, что земля не может быть приватизирована.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Самаре оставил без изменения решение пензенского арбитража, который в августе отказал тамбовскому ООО «Юго-Восточная агрогруппа» (одно из ключевых юридических лиц группы АСБ Юрия Хохлова) по иску к департаменту государственного имущества Пензенской области. Третьим лицом в процессе выступали ФГБУ «Государственный Лермонтовский музей-заповедник «Тарханы», пензенское управление Росреестра, комитет Пензенской области по охране памятников истории и культуры, межрегиональное управление Росимущества.

Заметим, что музей-заповедник «Тарханы» основан на базе имения Елизаветы Арсеньевой - бабушки великого русского поэта Михаила Лермонтова: там он, по версии исследователей, провел около половины жизни. А Юго-Восточная агрогруппа в ходе арбитражного процесса требовала признать незаконным бездействие департамента госимущества Пензенской области и обязать его заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи земель. Речь идет о десяти земельных участках общей площадью более 1,8 тыс. га. Они находятся у деревни Дерябиха Белинского района.

С мая 2016-го Юго-Восточная агрогруппа была арендатором десяти участков, а через три года аренды без нарушений обратилась к чиновникам с просьбой о покупке земли без торгов, руководствуясь федеральным законодательством. 1 ноября 2019-го структура бизнесмена Хохлова и департамент госимущества заключили договор купли-продажи. После передачи участков Юго-Восточная агрогруппа частично оплатила стоимость земли, перечислив департаменту 21,5 млн рублей. Затем и компания, и департамент обратились в Росреестр. Но ведомство в ноябре приостановило регистрацию прав на землю: в договор не были внесены обременения. А в феврале 2020-го чиновниками Росреестра Юго-Восточной агрогруппе было отказано в регистрации десяти участков.

Как оказалось, земли, на которые претендует структура Юрия Хохлова, затрагивают зону охраны музея-заповедника «Тарханы». Согласно постановлению законодательного собрания Пензенской области от 2005 года, на земельных участках запрещалось нарушение почвенного покрова и изменение гидрологического режима; изыскательские работы и разработка полезных ископаемых; прокладка магистральных объектов, изменение планировки; устройство свалок, охота, прокладка дорог и так далее.

Узнав об ограничениях, в июле 2020 года Юго-Восточная агрогруппа обратилась в департамент госимущества с заявлением о заключении дополнительного соглашения, в котором они были бы прописаны. Но департамент подписывать документ отказался. А суд поддержал его позицию. В пензенском арбитраже решили, что участки относятся к землям историко-культурного назначения и находятся в границах объекта культурного наследия федерального значения «Достопримечательное место «Тарханы».

В 1997 году первый президент РФ Борис Ельцин включил территорию Лермонтовского музея-заповедника в перечень особо ценных объектов культурного наследия. «Применительно к обстоятельствам дела отсутствует федеральный закон, содержащий специальное разрешение относительно приобретения в собственность участков, ограниченных в обороте», - следует из решения первой инстанции. Таким образом, в суде решили, что положения статьи 39.3 Земельного Кодекса РФ о продаже земли после трех лет добросовестной аренды не распространяются на земли с особым режимом.

Наличие обременений стало неожиданностью для структуры группы АСБ. Когда компания заключала договоры аренды, никаких сведений об имеющихся ограничениях там не было: Росреестр внес уточнения в единый государственный реестр недвижимости только в 2018 году. Но первая инстанция, а затем и апелляция не увидели в нестыковке никаких нарушений. В судах ссылались на аналогичную позицию относительно приватизации земель с ограничениями, которую ранее озвучивали Верховный суд, арбитраж Московского округа и Первый арбитражный апелляционный суд.

Член Ассоциации юристов России Дмитрий Уваров, комментируя проблемы Юрия Хохлова, пояснил, что департамент госимущества при заключении договора купли-продажи земли был обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях: «А покупатель при предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации об участках вправе требовать возмещения причиненных убытков».

Даже если Юго-Восточная агрогруппа подаст кассационную жалобу, шансы на успех невелики, полагает управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт: «Тот факт, что администрация музея-заповедника не препятствовала деятельности истца на арендуемых участках, выглядит вполне приемлемым: дополнительные риски могут возникать после выкупа земель. Переход права собственности на земли к арендатору возможен только в случае снятия ограничений вследствие изменения границ охраняемых территорий. Но прецеденты, когда границы менялись в интересах арендаторов для приватизации участков, мне неизвестны».

А представитель юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин сообщил, что приватизация десяти участков противоречила бы другим положениям Земельного Кодекса - о землях историко-культурного назначения: «Ограничены в обороте земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия, а также объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками. Охраняемые участки не предоставляются в частную собственность - за исключением тех случаев, которые установлены федеральными законами. Но в случае с историей вокруг музея-заповедника «Тарханы» шансы на отмену судебных актов надо оценить как крайне низкие».

Think tank Владимира Нетёсова. С подачи «Единой России» Воронежская облдума решила повысить экспертный потенциал

Сектор ГАЗа. У маршруточного короля Дмитрия Крутских появился в Воронеже серьезный конкурент на рынке коммерческих автомобилей