Проект новых Правил землепользования и застройки Воронежа не вышел архитектурным обликом. Строители бьются за их изменение

Проект новых Правил землепользования и застройки Воронежа не вышел архитектурным обликом. Строители бьются за их изменение
11 Февраля 2021

Администрация города внесла на рассмотрение комиссии по подготовке генерального плана Воронежа на 2021-2041 годы проект новых Правил землепользования и застройки. Документ в его нынешнем виде предлагает изменение критериев подсчета и организации парковочных мест, существенное снижение максимального процента плотности застройки и согласование архитектурно-градостроительного облика. Участники строительного рынка не скрывают, что у них много вопросов к новым правилам. Девелоперы уже предупредили, что в случае согласования представленного варианта ПЗЗ, особенно в части требований по плотности, они вынужденно пересмотрят свои проекты. Таким образом, правила отразятся на темпах и объемах ввода жилья.

10 февраля администрация Воронежа сообщила о ходе работы над проектом Правил землепользования и застройки. Они являются следующим этапом обновления местной градостроительной документации после утвержденного в конце декабря городским парламентом генерального плана развития Воронежа на 2021-2041 годы, вызвавшего бурные дискуссии. За проголосовало 22 депутата, восемь депутатов во главе с руководителем фракции «Единая Россия», замсекретаря реготделения «ЕР» Романом Жоговым - воздержалось. А против были единственный независимый народный избранник Алексей Панфилов и справоросс Денис Захаров, представляющий строительную группу «Инстеп» Анатолия Шмыгалева.

Господина Захарова возмутило, что «откорректированный проект генплана внесли в Воронежскую гордуму 23 декабря. Материалы были направлены депутатам утром 24 декабря, за три часа до заседания сразу нескольких постоянных комиссий, а голосование назначили уже на 25 число... Вероятно, кто-то считает, что идеальный депутат должен работать с проектами документов по формуле «Получил, увидел, одобрил». А Роман Жогов тогда же пообещал, что «в ходе публичных слушаний по Правилам землепользования и застройки мы попытаемся и, уверен, сможем скорректировать спорные вопросы генерального плана, которые вызвали разногласия».

Как напомнили в мэрии, ПЗЗ устанавливают параметры застройки для каждой территории Воронежа и должны быть приведены в соответствие с новым генпланом. В ходе очередного заседания профильная комиссия, которую возглавляет главный архитектор Воронежа Людмила Подшивалова, рассмотрела многочисленные замечания от депутатов и представителей застройщиков. Они касались детализации и уточнения позиций документа. Как подчеркнули в мэрии, поправки уже направлены разработчику проекта Правил землепользования и застройки - Институту генерального плана Москвы. Ему предложено провести корректировки градостроительного документа или представить обоснование невозможности их учета.

Девелоперы, в частности, предложили исключить из проекта ПЗЗ обязательства по согласованию архитектурно-градостроительного облика, провести широкие общественные обсуждения новых правил и установить предельные сроки согласительных процедур. Правовой базис для принуждения к согласованию АГО, по утверждению авторов корректировок, у городских властей отсутствует. Ведь в исчерпывающем перечне документов (статья 51 Градостроительного Кодекса РФ) для получения разрешения на строительство архитектурно-градостроительный облик отсутствует.

Проектом Правил землепользования и застройки выработан новый принцип определения плотности застройки участков для размещения жилых многоэтажек. Максимальный процент застройки значительно меньше установленного действующими ПЗЗ. Так, в проекте документа от Института генерального плана Москвы показатель плотности варьируется от 80% для среднеэтажной застройки, 120-160% для зон многоэтажной застройки и до 240% для общественно-деловых зон. В то же время там предусмотрена возможность увеличения показателя до 300% при сохранении на земельном участке доли территории общего пользования на уровне 60 и 25% от площади зоны жилой и общественно-деловой застройки соответственно. 

Действующими же правилами разрешен иной максимальный процент застройки жильем без гипотетических возможностей его увеличения. По результатам неоднократных совещаний и взаимодействия на площадке воронежского областного Союза строителей, который возглавляет бывший вице-мэр Воронежа по градостроительству Владимир Астанин, был выработан подход, согласно которому плотность застройки для многоэтажного строительства устанавливается на уровне 300%, что, как говорят девелоперы, сформировало определенные ожидания участников рынка.

Именно 300-процентная плотность учитывалась при внесении предложений о технико-экономических показателях земельных участков в рамках разработки и утверждения генплана. «Но теперь мы наблюдаем изменение параметров застройки в сторону их значительного ухудшения, - констатировал один из девелоперов, - и строители будут вынуждены пересмотреть свои проекты. А их пересмотр отразится как на темпах, так и на объемах ввода жилья».

В свою очередь, в сфере архитектурно-строительных требований к застройке в Воронеже серьезные вопросы у девелоперов вызвали регламенты зон общественно-делового назначения, в границах которых не допускается размещение жилых помещений на первых этажах зданий. Например, решение по формированию новых общественных пространств, позиционируемое разработчиками как верная и своевременная мера, никак не учитывает специфики застройки в том или ином районе города. «Вопрос повсеместного размещения нежилых помещений на первых этажах зданий, - уверены девелоперы, - требует дополнительной детальной проработки с учетом географии застройки и социально-экономических условий».

Что же касается новых требований расчета парковочных мест, то правовая коллизия, по заверению участников рынка, заключается в том, что Правила землепользования и застройки и градостроительные нормативы содержат принципиально различные подходы к расчету и размещению парковочных мест, а в местных нормативах аналогичного регулирования нет. Региональные документы предусматривают возможность размещения машино-мест в нормативно допустимых радиусах обслуживания многоквартирной жилой застройки. Поэтому ситуация может привести к двойственному толкованию норм новых ПЗЗ, в том числе со стороны надзорных органов.

Владимир Астанин подтвердил большое количество поступивших в Союз строителей предложений и замечаний по проекту ПЗЗ от Института генплана Москвы. «Последняя версия документа появилась не так давно, и мы довели ее до всех застройщиков, - рассказал он. - Уже собрали мнения, теперь их анализируем, чтобы высказать свою позицию. Среди замечаний есть как конкретные, касающиеся какой-либо определенной территории для освоения, так и общие - по содержанию градостроительных регламентов».

Глава воронежской группы компаний «Бик» Дмитрий Большаков считает, что проект Правил землепользования и застройки не всегда учитывает реалии работы девелоперов. «Например, планируемая плотность застройки в 120-160% сделает развитие застроенных территорий нерентабельным», - пояснил девелопер. Не менее спорен, по словам господина Большакова, расчет парковочных мест: «При небольших проектах в центре Воронежа показатель парковок попадает в ожидания потребителей. Но в других случаях требования неактуальны. За пять лет мы менее чем на 30% продали подземный паркинг в жилом комплексе на улице 9 Января. Причем продаем места на уровне себестоимости - 450-500 тыс. рублей. Паркинг мы построили только для того, чтобы соблюсти требования по машино-местам: наземная парковка требует куда большего земельного участка, а свободной земли нет. Но большинство жильцов говорит, что парковочное место им в принципе тут не нужно».

Комиссией при администрации Воронежа во главе с Людмилой Подшиваловой принято решение о проведении общественных обсуждений по проекту ПЗЗ. Их сроки в мэрии пообещали объявить дополнительно.

Намагаданили. Выходцы из Воронежа Юрий Камзолов и Михаил Найчук погорели на ремонте моста на трассе «Колыма»

Гусеву прописали один срок. Гордеев во главе воронежского списка «ЕР» уменьшает шансы губернатора на продление полномочий

Короткая ссылка на новость: https://4pera.com/~ATeuD


Люди, раскачивайте лодку!!!
Яндекс Деньги: 410012088028516 
Сбербанк: 67628013 9043923014


0
Guest
Строительная мафия начала наступление.
Имя Цитировать 0


Срочно требуется 
программист-разработчик игр 

для создания браузерной
многопользовательской игры
под ключ с последующим
сопровождением.
Возраст, образование, опыт работы
и пол значения не имеют.
Резюме на:

   открыл, Электронная почта, конверт значок

 info@4pera.com