По минуте на зону. Воронежская гордума утвердила дорабатываемые около года нормативы землепользования

Воронежская гордума утвердила пакет поправок в правила землепользования и застройки по 21-й территориальной зоне областного центра. Документ был повторно направлен на согласование депутатам после почти годовой доработки при участии местного строительного сообщества. Его представителей больше всего волновали изменения, которые коснулись практически всех основных параметров жилищной застройки: площади земельного участка, отступа от границ, высотности и плотности объектов. Многие нормированные показатели в результате оказались не подлежащими установлению. Новую версию документа депутаты и чиновники называют не идеальной, но в то же время компромиссной, прогнозируя ее дальнейшую доработку.

22 ноября внесению изменений в решение 384-II от 25 декабря 2009 года «Об утверждении правил землепользования и застройки...» был посвящен 21 (по количеству охваченных территориальных зон) из 37 вопросов в повестке заседания Воронежской городской думы. На голосование депутаты затратили около 23 минут, то есть - по минуте на одну зону. Все изменения в правила были приняты 32 присутствующими народными избранниками единогласно, без каких-либо вопросов с мест. Председатель городской думы Владимир Ходырев поблагодарил коллег, которые занимались вопросом, отметив, что в документе «не все в идеале». «Но ответов на все вопросы мы сразу не найдем, - заметил господин Ходырев, - так что можем вернуться к изменениям в апреле».

Людмила Подшивалова, и.о. руководителя управления главного архитектора администрации Воронежа, рассказала, что при разработке документа нужно было «найти компромисс между застройщиками, справедливостью и правовым полем». Глава комиссии гордумы по градостроительной деятельности и земельным отношениям и финансовой корпорации «Аксиома» Иван Кандыбин согласился с чиновником. По его словам, новая редакция правил землепользования и застройки является компромиссным документом, который имеет право на жизнь. «От предыдущей версии документ отличается прежде всего подходом, - сообщил господин Кандыбин. - Решение принимали все заинтересованные стороны, граждане, администрация, городская дума, прокуратура. Все, что необходимо было учесть, мы, я думаю, учли».

«Проблем было достаточно много, начиная от плотности застройки и заканчивая отступами от красных линий (которыми обозначают границы территорий общего пользования и линейных объектов. - ред.), - сообщил Иван Кандыбин. - По каждой зоне были найдены компромиссы между желаниями застройщиков и намерением уйти от хаотичной застройки». Со своей стороны депутат анонсировал продолжение работы над правилами: «У нас, в частности, есть большие вопросы к разделу «Архитектурный облик».

За десять месяцев (в декабре 2016 года первый вариант ПЗЗ, предложенный администрацией города, был отправлен гордумой на доработку из-за противоречий между инвесторами и интересами муниципальных властей) параметры разрешенного использования оказались существенно изменены в территориальных зонах, напрямую касающихся интересов девелоперов. Всего их четыре в каждой из зон: минимальная или максимальная площадь земельного участка, на котором возможно строительство, минимальный отступ от границ участка, а также высотность и плотность самой застройки.

«В интересах строителей было всячески уменьшить ограничения», - объяснил источник на рынке. В первой редакции правил землепользования и застройки нормированию подлежали все перечисленные параметры. К примеру, практически для всех земельных участков в зоне Ж10 (зона развития многоэтажной жилой застройки) устанавливались ограничения минимальных размеров площадок (1 тыс. кв. м), шестиметровый отступ от границ участков, а высотность зданий имела ограничение в 85 метров. Максимальный коэффициент плотности застройки в границах участка составлял 296%. А вот в новой редакции документа, который утвердила Воронежская гордума, коэффициент плотности - 300%. Предельные размеры участков, так же как и высотность, не подлежат установлению, минимальные отступы от границ доведены до нормирования в соответствии с другими техническими регламентами и СНИПами (сведены до нормы «не менее 1 метра»). Аналогичные показатели прослеживаются во всех зонах с разрешенным использованием под высотное строительство, в том числе тех, что выделены под развитие застроенных территорий (с ветхим и аварийным жильем).

Подход администрации города к созданию норм правил землепользования и застройки в первой редакции участники рынка назвали формализованным и неприемлемым. В качестве примера в ходе обсуждений проекта документа указывалось на требования минимального разрыва между строениями, изначально от границ участка предлагалось отступать на шесть метров.

Внесение изменений в документ объяснялось необходимостью его приведения в соответствие с Градостроительным кодексом РФ. Изначально оно должно было произойти до июля 2017 года. Но в конце 2016-го Воронежская гордума смогла установить параметры только для 11 территориальных зон, изменения для 21-й зоны прошли публичные слушания только в ноябре 2017-го.

Марина Ракова, руководитель областного управления архитектуры и градостроительства, полагает, что только правоприменительная и проектная практика покажет, насколько новая редакция правил землепользования и застройки окажется эффективнее прежней. «Я остаюсь сторонником дальнейшего совершенствования документа в части деления территории Воронежа на более мелкие зоны и подзоны с персонификацией параметров, учитывающих, например, имеющиеся ограничения по санитарно-защитным зонам, зонам охраны объектов культурного наследия и другим, - заявила госпожа Ракова. - Отдельного внимания заслуживает корректировка карт градостроительного зонирования правил по внесению границ территорий, подлежащих комплексному и устойчивому развитию. Заключение договоров с застройщиками о развитии таких территорий тормозится». 

Чиновник Ракова выразила надежду, что «выстроить внятную программу действий хотя бы в перспективе трех-пяти лет позволит стабилизация работы архитектурно-строительного блока городской администрации».

Председатель областного Союза строителей, бывший профильный вице-мэр Воронежа Владимир Астанин уточнил, что при изменении правил землепользования и застройки раздел «Архитектурно-строительные требования» глобальной переработке не подвергался. «Стояла задача дать строительному сообществу нормативно-правовую базу и в первую очередь принять поправки, связанные с предельными параметрами, - отметил господин Астанин. - Теперь можно заниматься уже более глобальной проработкой, ведь правила требуют гораздо более глубокого переосмысления». Полная переработка документа, по признанию Владимира Астанина, потребовала бы порядка двух лет: «Но жить без документа совершенно неприемлемо».

«Андрей Иосифович Макин» мыслит как Андрей Марков, а действует как противник Владимира Нетесова