Парламент затормозил реновацию депрессивных территорий в российских городах

Госдума и Совет Федерации на днях утвердили важный, с точки зрения реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», законопроект. Правительство внесло его в парламент около года назад, и документ содержал положения об изъятии земель для государственных и муниципальных нужд в рамках комплексного развития территорий - по аналогии с изъятием земли для строительства федеральных трасс. Однако под давлением общественности, имеющим явно популистскую природу,  соответствующие нормы уже ко второму чтению в Госдуме были изъяты. В результате многие проекты реновации депрессивных территорий российских городов могут затормозиться на долгие годы.

Проект изменений в Градостроительный Кодекс, касающийся комплексного развития территорий, был внесен российским правительством в Госдуму летом 2018 года, и уже в ноябре он прошел первое чтение. Тогда же законодатели установили 30-дневный срок для внесения поправок. Но они представлены не были. Поэтому законопроект надолго завис в Госдуме.

Документ важен с точки зрения реализации нацпроекта «Жилье и городская среда». Он вводит в законодательство понятие комплексного развития территорий, под которым понимается обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности гармоничного сочетания различных видов разрешенного использования земли и объектов капитального строительства, а также необходимой для их функционирования инфраструктуры. Изначально ради реализации проектов по развитию застроенных территорий или комплексному развитию в документе предусматривалась возможность принудительного изъятия недвижимости для муниципальных нужд по инициативе муниципалитетов. В том числе - в отношении жилых помещений в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными.

В качестве основания для изъятия недвижимости, как анонсировали разработчики документа, было достаточно включения дома как подлежащего сносу или реконструкции в муниципальную адресную программу. Правда, механизмы обоснования необходимости проведения таких работ в документе прописаны не были. В свою очередь, целью комплексного и устойчивого развития территории разработчики называли вовлечение в градостроительную деятельность депрессивных площадок в муниципалитетах. Речь об неиспользуемых или неэффективно используемых территориях, значительная часть которых занята самовольными постройками. «Наличие таких территорий в границах муниципальных образований, в большей степени расположенных в центральных районах, не может не вызывать обеспокоенность как местного населения, так и органов местного самоуправления», - говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в конце июня, за месяц до утверждения документа во втором и третьем чтении, неожиданно проснулись противники принудительного изъятия недвижимости для муниципальных нужд по инициативе муниципалитетов. Ими оказались члены общественного совета при Минстрое во главе с бывшем премьер-министром РФ, а теперь главой наблюдательного совета Фонда развития ЖКХ Сергеем Степашиным. Степашин призвал федеральные власти не допустить изъятия жилья у граждан, за исключением аварийного, в рамках закона о комплексном развитии территорий. «Подобного рода изъятия недопустимы, они нарушают Конституцию и права граждан», - заявил он.

Мимо внимания Степашина и его коллег почему-то прошел тот факт, что действующие положения статьи 46.10 Градостроительного Кодекса (комплексное развитие территории по инициативе МСУ) уже предусматривают возможность изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территорий по инициативе местной власти. На чем, кстати, в пояснительной записке к законопроекту в его начальной редакции акцентировалось особое внимание.

Тем не менее ко второму чтению в документ были внесены коррективы, которые полностью исключают возможность изъятия земель у граждан. Фактически - под давлением общественности во главе со Степашиным и явно исключительно с целью популизма. Но остается открытым вопрос: как быть, если один-единственный собственник квартиры в ветхом доме захочет блокировать реализацию масштабных проектов редевелопмента деградирующих территорий? Кроме того, за бортом изменений, принятых Госдумой и Совфедом в Градостроительный Кодекс, - проблема гаражей, сараев и хозяйственных построек, расположенных на территориях, которые застроены ветхим и аварийным жильем и подлежат развитию.

В настоящее время одним из перспективных направлений в строительстве является институт развития застроенных территорий. Гражданский Кодекс определяет только общий механизм действий участников инвестиционно-строительной деятельности. Но вот по отдельным вопросам необходимо принятие нормативных правовых актов, конкретизирующих взаимоотношения застройщиков с органами власти и жильцами расселяемых домов. Согласно действующей редакции ГК РФ, проекты развития застроенной территории реализуются на месте, где расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, и МКД, переселение из которых предусмотрено муниципальными адресными программами. Жилые помещения в аварийных МКД подлежат изъятию для муниципальных нужд путем выкупа. Причем цена выкупа определяется как рыночная цена жилого помещения плюс убытки, связанные с изъятием. Обычно, поскольку рыночная цена жилья в аварийных домах невысока, собственникам такого жилья предоставляется взамен другое благоустроенное жилое помещение. Все другие объекты недвижимости застройщик выкупает путем свободного договора индивидуально с каждым собственником на рыночных условиях.

И здесь возникает серьезная проблема - застройщик несет риски, связанные с отказом собственников продать свои объекты. Также владельцы недвижимого имущества имеют возможность требовать осуществления его выкупа на любых выгодных для себя условиях (выкуп имущества по цене, в несколько раз превышающей рыночную стоимость объекта, предоставление жилплощади, значительно превышающей существующую по площадным и иным характеристикам). Инвестор оказывается незащищен от завышенных требований жильцов и, значит, несоизмеримых расходов на переселение.

Воронежские девелоперы раскупили построенные ими же квартиры