Около нуля и выше. Эксперты оценили стоимость бизнеса воронежского блогера и девелопера Евгения Хамина

Евгений Хамин является одним из самых заметных девелоперов Воронежской области - а недавно даже заделался блогером-графоманом. Как упомянул сам Хамин, он занялся эпистолярным девелопментом. Интерес к его персоне подогревают многопрофильный бизнес ГК Хамина, активная застройка Воронежа, возможность поднимать цены на торгах за участки под застройку до космических сумм. По итогам 2019 года, когда Хамин был депутатом Воронежской облдумы, он стал третьим после коллег-строителей Анатолия Шмыгалева и Александра Цыбаня по уровню заработка: 197,75 миллионов у самого Евгения Хамина и 138,77 млн рублей у его супруги Елены. Понятно, что настолько высокие доходы способен приносить только рентабельный бизнес. Но 2020 пандемийный год мог переиграть ситуацию в худшую сторону.

Группа компаний Хамина работает на рынке с 1993 года, специализируется на строительстве жилья и коммерческой недвижимости, занимается ресторанным и развлекательным бизнесом. Группа построила и эксплуатирует сити-парк «Град» в Рамонском районе, торгово-развлекательный центр «Московский проспект», жилые комплексы «Олимпийский» и «Пять звезд» и т.д. в Воронеже. Помимо строительства ГК Хамина ведет ресторанную деятельность (сеть «Ресторантс Групп»), предоставляет фитнес-услуги («Триэль» и Publica Fitness), а также услуги развлекательного характера (океанариум, боулинг, детский городок «Кидбург», Парк аттракционов, кинотеатры Star&Mlad). Все развлекательные объекты находятся в торговых центрах Евгения Хамина. В рамонском сити-парке «Град» расположены концертный зал Event-Hall и площадка для выставок Expo Event-Hall.

Судя по всему, Хамин не только жадный, но и амбициозный человек и постоянно желает масштабировать бизнес, застраивая новые лакомые участки. За право выкупить землю на торгах он борется до последнего, повышая цену максимально, чтобы перебить конкурентов. Так, вблизи скандальных яблоневых садов он приобрел под застройку участок в 3 га за полмиллиарда рублей, где возводится новый жилой комплекс «Бунин». 

Девелопер лоббирует проект социального узла на территории севернее улицы Ломоносова. В 2020 году ООО «Недвижимость 36» номинала Евгения Гаврилова в интересах Хамина приобрело за 1,2 млрд рублей акции опытной сельхозстанции, владеющей 18,5 га земли рядом с яблоневыми садами. Вскоре после сделки Евгений и Елена Хамины стали владельцами компании.

Девелопер пытался победить в аукционе на право аренды самих яблоневых садов. Однако победу одержал Домостроительный комбинат, который при начальной цене в 1,05 миллион предложил ежегодную плату за участки в размере 1,7 млрд рублей. Действующая от имени ГК Хамина компания ООО «Партнер» стала второй, остановившись на предложении 1,68 миллиарда. Группа не один раз заявляла о своем видении развития перспективной площадки, но, по всей видимости, блогеру-графоману Евгению Хамину придется довольствоваться участками вблизи яблоневых садов.

Евгений Хамин с худруком Платоновфеста Михаилом Бычковым.

Неудачным опытом для ГК Хамина оказалась попытка выкупить с торгов участок на улице Чапаева, где расположена признанная объектом культурного наследия Романовская башня. Александр Матурин, действующий в интересах Хамина, в конце ноября 2020 года приобрел на первых торгах 1,08 га земли за 141,2 миллиона при начальной цене в 36,97 млн рублей, но из-за планов профильного управления расширить защитную зону памятника бизнесмен не стал заключать договор купли-продажи и потерял 7 миллионов задатка. В итоге в ходе второго аукциона участок выкупил глава группы компаний «Развитие» Сергей Гончаров за куда меньшую цену - 37,7 млн рублей.

Исходя из вышесказанного, блогер-графоман Хамин не жалеет средств на застройку и старается реализовать как можно больше новых проектов. Поэтому мы постарались более пристально изучить структуру группы, долговую нагрузку и примерно оценить, сколько стоит хаминский бизнес.

Для финансового анализа сгруппировать бизнес Хамина по дивизионам сложно, так как холдинги девелоперов всегда имеют сложную структуру. Зачастую юрлица создаются для реализации конкретного проекта, а потом закрываются. Эксперты отмечают, что сложностей добавляет масса непрофильных направлений деятельности, а также то, что девелопер занимается новыми проектами на территории своих же площадей.

Совместно с экспертами удалось проанализировать деятельность более 50 компаний, напрямую принадлежащих Евгению Хамину, его семье, а также аффилированных юрлиц по косвенным признакам (в случае если учредители или директора являются топ-менеджерами группы). Скорее всего, мы могли упустить распространенные в строительном бизнесе организации-однодневки. Или же компании без явной связи с Хаминым, например, ИП, оформленные на сотрудников его группы. Так что оценка приблизительна. Нужно учитывать, что ключевые направления бизнеса группы пострадали в коронакризис, за исключением строительства жилья на продажу. Поэтому эксперты советуют рассматривать показатели 2020 года для группы как результат стресс-теста.

В целом найденные нами компании с учетом изобилия указанных видов деятельности можно разделить на три условных блока, связанных со строительством, арендой и управлением имуществом, различными услугами и торговлей. Непосредственно самому Евгению Хамину подконтрольны 15 компаний, среди которых ООО ГК Хамина (выручка в 2020 году - 90,85 млн рублей), ООО «Воронежская девелоперская компания» (121,7 миллиона), АО «Профи-С» (управляющая компания сити-парка «Град» с оборотом 1,3 миллиарда), ООО ТЦ «Московский» (412,98 миллионов), «Гостиничный комплекс», «Технополис имени Вильгельма Столля», «Проект 36» и другие.

Супруга девелопера Елена Хамина контролирует примерно столько же юрлиц, специализирующихся на деятельности коммерческого управления (ООО «Заказчик»), ресторанов (ООО «Дискавери»), фитнеса (ООО «Публика фитнес») и даже предоставлении услуг туроператора (ООО «Воронежский путешественник»). Она же является совладельцем благотворительного фонда «Центр социальных проектов». Стоит отметить, что на фоне локдауна выручка «Воронежского путешественника» сократилась с 7,7 миллионов до 97 тыс. рублей, а ООО «Публика фитнес» - с 10,6 до 2,5 миллионов.

Глеб и Елена Хамины.

Сыну Евгения Хамина Глебу полностью подконтрольны три компании: ООО «Ритейл-Инвест» (5,4 млн рублей выручки), ООО «Орион-Инвест» (7,07 миллионов), ООО «Недвижимость встроенно-пристроенная» (45,96 миллионов). Они специализируются на управлении и аренде имущества. Более десятка юрлиц-застройщиков подконтрольны топ-менеджеру группы Дмитрию Осипову. Одни из крупнейших - ООО «Партнер» с оборотом в 92,14 млн рублей и чистой прибылью в 20,7 миллионов, а также ООО «Энергия» (301,42 миллиона выручки, 81,8 миллиона чистой прибыли). Часть юрлиц совпадает по адресам прописки и аффилированным лицам группы.

Эксперты оценивают капитал компании тремя методами - на основе выручки, стоимости чистых активов и чистой прибыли. Самый логичный метод анализа по выручке в случае с девелоперами не работает из-за непрозрачности денежных потоков и специфики момента ее признания. Эксперты считают, что корректнее оценивать арендный бизнес ГК Хамина, который приносит порядка 1,9 млрд рублей. Их необходимо умножить на коэффициент (на практике от шести до десяти) и вычесть долги бизнеса в 12 миллиардов. Таким образом, цену арендного бизнеса можно оценить от 0 до 7 млрд рублей. По оценке экспертов, цифра находится на уровне 2-3 миллиардов.

Торгово-развлекательные центры, сфера услуг и стройка приносят до 1,3 миллиардов (при коэффициенте в 1,3-1,5 к оценке добавляется около 1,8 млрд рублей). Но, повторимся, вероятно, мы выявили не все компании, поэтому реальные суммы могут быть выше. Впрочем, в совокупности, даже при оптимистичных прогнозах, вряд ли получится 7-8 млрд рублей. По оценке экспертов, наиболее реальный показатель - на уровне 5 миллиардов.

Один из традиционных методов оценки компании на основе чистых активов с повышающим коэффициентом дает менее позитивную картину. По подсчетам экспертов, два крупнейших актива АО «Профи-С» и ООО ТЦ «Московский» имеют отрицательный собственный капитал, превышающий 2 млрд рублей. Другие юрлица тоже не могут похвастаться крупными чистыми активами. В целом по выявленной нами группе имеют место отрицательный собственный капитал и, соответственно, отрицательные чистые активы. Таким образом, на основе собственного капитала бизнес можно оценить на уровне нуля.

При анализе на основе чистой прибыли мы сталкиваемся с проблемой высокой закредитованности двух основных активов, которые вынуждены платить проценты по значительным долгам. Согласно отчетности, по итогам 2020 года заемные средства АО «Профи-С» и ООО ТЦ «Московский» в совокупности составляют 12,5 млрд рублей. В итоге две структуры сгенерировали в 2020-м убыток в размере более 52 миллионов. Причем ТЦ «Московский» в 2019 году показал прибыль в 24,8 млн рублей по сравнению с убытком в 2020-м в размере 3 миллионов. Убыток «Профи-С» в 2019-м составлял 40,9 миллионов (в 2020-м - 49,85 миллионов). В целом прибыль по всей группе компаний Хамина приближается к 85 млн рублей, что при норме доходности в 8% дает оценку стоимости ГК где-то в 1 миллиард.

Как видно, оценки на основе разных методов сильно отличаются друг от друга, что эксперты объясняют серьезной зависимостью от внешнего финансирования для амбициозных проектов. Большие кредиты придают структуре финансирования нестабильность и в определенный момент могут привести группу компаний Хамина к катастрофическому сценарию.

Однако необходимо учитывать удар коронавируса по всем направлениям группы. Эксперты предполагают, что в условиях отсутствия ограничений финансовые результаты ГК улучшатся. «Впрочем, структура финансирования надолго останется проблемным моментом группы. Слишком большие заимствования и несоответствие структуры капитала требованиям устойчивости сгубили очень многих. Так что у группы компаний блогера Хамина высок риск прогореть», - уверен эксперт в банковской сфере.

Чтобы получить более объективную информацию о капитале и оборотах ГК Хамина, мы обратились в саму компанию. Однако там предпочли свои финансовые результаты не комментировать. Деньги любят тишину.